老王夫妻一直居住在A省B市，儿子小王和妻子小美婚后一直居住在J省N市自己名下房屋。

小王与开发商签订商品房买卖合同，购买了B市的商品房，商品房价款88万元，其中银行按揭款61万元，该商品房不动产权登记在小王夫妻名下，但商品房买卖合同、贷款合同及不动产权证书一直由老王夫妻保管。商品房交付后由老王夫妻装修并一直居住，户籍也从原住房迁移至商品房，并出售其名下位于蚌埠市的唯一住房。购买商品房的首付款实际由老王夫妻支付，偿还按揭贷款的资金也实际由老王夫妻提供并已结清贷款。

老王夫妻认为他们是为了改善居住条件且不具备贷款资格，故以小王名义购房和申请按揭贷款，但双方没有签订书面协议，小王也多次口头告知妻子小美；小美则认为商品房是为了投资，老王夫妻的出资系对子女赠与。

因小王夫妻在协商离婚，小美坚持将商品房作为夫妻共同财产分割，老王夫妻认为这将导致两人居无所依，迫不得已诉至栖霞区法院，请求判决案涉商品房归老王夫妻所有。

法院经审理认为，鉴于原被告系家庭成员，双方之间是否具有借名买房的合意，不应仅限于书面约定方式，可从购房原因、资金来源、占有使用、产权证书持有等方面综合判断。根据双方提交的证据，栖霞区法院判决商品房归老王夫妻所有。被告小美提起上诉，南京中院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

本案争议焦点在于双方当事人是否构成借名买房法律关系，而认定是否构成借名买房的关键在于认定双方之间是否具有借名买房的合意。

鉴于原被告系家庭成员，双方之间是否具有借名买房的合意，不应仅限于书面约定方式，可从购房原因、资金来源、房屋占有使用、产权证书持有等方面综合判断。案涉房屋首付款和偿还按揭贷款的资金均由两原告提供，房屋取得后由两原告装修并一直居住，两原告也将户籍迁入该房屋中，足以证明案涉房屋实际由占有使用。两原告在出售自己名下唯一住房后，名下已没有任何不动产，虽然案涉房屋未登记在两原告名下，但房屋不动产权证书及买卖合同、贷款合同实际由两原告持有和保管。原告方提供的证据能够证实，两原告为了改善居住条件，将自己名下唯一住房出售，用以置换位于同一城市的新房，故两原告主张的借名买房原因具有一定合理性。

被告小美认为两原告对房屋出资系对子女的赠与，但没有提供相应证据予以证明，且与两原告户籍已迁入案涉房屋、房屋不动产权证书一直由两原告持有和保管等事实不相符，如两原告将案涉房屋赠与两被告，将导致两原告老无所居，与常理也不相符。

综合上述情况，两原告主张的借名买房法律关系具有高度盖然性，能够认定借名买房关系成立，两原告系案涉房屋的真实权利人，应当享有案涉房屋的权益。

典案启思

考虑到中国现实国情以及父母子女之间的血缘关系，父母为子女买房以出资方式赠与的情况较为常见，赠与为单务法律行为，具有无偿性的特征，子女只需被动接受赠与，故证明系赠与关系相较于证明系其它法律关系更难。但父母如果能够举证证明为子女买房出资系借名买房、借贷等法律关系，则应当对父母主张的法律关系予以支持。

父母受正当客观条件限制借子女之名买房，没有书面约定，而子女或其配偶辩称父母出资系对子女赠与。对该争议可以从买房原因、买房资金来源、房屋占有使用情况、房屋产权证书持有等方面进行审查，确定双方之间是否存在借名买房的合意。如果父母提供的证据能够形成优势证据，则父母主张的借名买房关系具有高度盖然性，可认定借名买房关系成立，以维护老年人的合法权益。

法条链接

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》第八条 婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。